菲律宾房产从业者眼中:菲国房地产的现在和未来

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菲律宾房产从业者眼中:菲国房地产的现在和未来
菲律宾华人网 • 2022-02-27 20:12 • 菲律宾 • 阅读 1241
题记:这是一篇来自DMCI的创办人家族的文章,作者Victor B. Consunji(维克托.孔孙吉)关于马尼拉房地产,市场及未来走势的分析文章,今天分享在这里,算是他山之石,希望对各位有意投资菲律宾房产的同胞,提供相关参考。

以下是正文:

从全球的角度来看,菲律宾的房地产行业,在本质上是独一无二的。

就目前而言,因为疫情影响,我(作者本人)认为目前菲律宾房地产市场被低估了。随着菲律宾经济恢复,并且其内部结构继续成熟,本地和国际投资者都应该对菲律宾的房产市场前景,越来越感兴趣。

菲律宾房产从业者眼中:菲国房地产的现在和未来

现在是进入菲房地产市场的时候了,因为现在价格处在谷底,不少优秀项目都在以优惠的购买方式来吸引投资者,事实上,随着疫情后的经济反弹,各家开发商而不会永远保持这种状态。

众所周知的事实是,菲律宾房地产市场,因为本地诸多的法律保护,旨在遏制国际投资者的投机行为,并确保菲律宾人能拥有本国的住宅,且提供长期负担能力。

现实情况是,这些政策,以及银行机构、私营企业和房地产开发商等的集体弹性和保守性质,为随着时间的推移实现房产增长和稳定铺平了道路。

这些政策应该被视为对短期、不合理的价格上涨的必要牺牲,而不是长期的可持续收益。

在坊间,有很多开发商的利益代表,呼吁减少这些限制措施(特别是涉及到外国人购买公寓的60/40 规则),他们并不关心我们市场的可持续发展性,而是在寻找投机机会,而不管市场情况如何。

对于具有长远眼光的外国和本地投资者而言,这些措施被视为降低风险的必要措施,因为只有在本国居民拥有强大稳健的持有房产能力,才能保证一个楼盘不至于因为新冠疫情等突发事件,而遭遇寒冬。

两年的疫情大流行,各个行业的经济活动受到突然收缩,在经济衰退的环境中,投资应该有效地重组,资本配置需要重新调整以适应新的现实。

随着热钱与外国游客一样纷纷回流,菲律宾的房地产市场会走低。虽然与大撒币的西方世界不同的是,菲律宾政府给予疫情间的民众的支持水平,受到了许多人的批评,但与西方采取的非常措施相比,菲律宾的保守经济措施,导致的负面通货膨胀的效果,也较西方轻很多。

事实上,引发通货膨胀的原因有很多,但货币放水政策引发的通货膨胀,对任何国家和族群都不是好事,我们应该庆幸自己没有走上这条路。

如果我们将我们的相对经济表现与美国进行比较,2021 年,随着全球重新开放计划开始实施,美国的 GDP 增长率为 6.9%,菲律宾为 7.1%。由于其非常规的货币政策,美国、英国和加拿大等国家的通胀压力异常高,尤其是在食品、能源和住房方面。美国 2022 年 1 月的年化通胀率为 7.5%,而加拿大、德国和西班牙分别为 4.9%、4.9% 和 6.1%。

反观菲律宾,尽管 GDP 增长较高,但菲律宾 2022 年 1 月的年度总体通胀率为 3%,延续了 2021 年 12 月(3.6%)和 2021 年 11 月(4.2%)的下降趋势。精明的投资者知道,真正衡量增长的指标需要与通货膨胀相抵触,而这正是菲律宾真正价值开始显现的地方。

通过启动没有问责制的大规模政府支出计划、实现零利率以及重启(或提高)量化宽松水平,西方正在推动未来的需求,并有可能付出经济滞胀的代价(就像我们在日本看到的那样)。

2021 年,美国全国房价上涨 19%,而加拿大全国房价大幅上涨 26.6%,这一方面是货币放水,另一方面是因为某些国家的资金热钱,在疯狂寻找投资保值的蓄水池,造成的负面效果,就是严重影响了当地公民的住房负担能力。

(彩荣备注,前两天和一名从马尼拉申请了技术移民去枫叶国的同胞聊天,他说来了马尼拉两年,觉得马尼拉房价比国内高过太多,去了温哥华才知道,马尼拉的房价就是乡下。)

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大温哥华区域三年来的公寓价格走势,图源:MLS(加拿大房产协会)

随着澳洲加拿大等国承载房产的蓄水池已接近高位,自然而然地让投资者在其他地方寻找更具吸引力的房产价值洼地。

与热钱对房产的追逐相对应的是,超发货币的供应,推动了全球对一切的需求,这导致了水泥、木材、铜和钢铁等建筑材料的通货膨胀,这些增长将影响菲律宾的开发商,并将不可避免地转嫁到消费者身上,无论是价格上涨还是缩减规模,这是我们在公寓市场长期看到的趋势。

(彩荣备注:大炮一响,资源看涨。这边俄国的坦克隆隆驶向基辅,那边布伦特原油价格立刻突破105美元,而对于依赖国际贸易的菲律宾而言,能源价格长期上涨肯定会导致进口能源通胀上升,同时引发比索贬值压力的双重打击,因为企业需要更多美元来支付价格上涨的石油。运输和公用事业成本可能会上升。)

SO,我们可以预期,房屋建筑成本的不断攀升,让开发商的定价无法再进行时光穿越,因此,购房者将继续从大马尼拉CBD市中心的高价单位转向郊区和临近大马尼拉地区的低价单元。

尽管,开发商已经通过提供更灵活的付款条件来应对成本上涨,以及市场购买者的购买能力损失,但是随着本地市场的收入水平继续恢复,这种灵活性将在未来几年内被吸收。

暂时而言,这种灵活的付款条件,不会导致期房楼花公寓的快速升值,另一方面,至于各家开发商的二手楼花,只会在租金增加和就业恢复到疫情大流行水平时,才会产生活跃交易。

如果我们考察世界各主流经济体在疫情大流行之前的相对表现,菲律宾的基本面在许多方面都可以说是优越的。

根据菲律宾统计局 (PSA) 的数据,菲律宾的 GDP 增长率为 6.4%,而 2019 年美国的增长率为 2.2%。

众所周知,个人和政府债务水平在 GDP 中所占的百分比,过去和现在仍然低得多,以及我们的人口年龄和工资升值潜力,使我们的经济有能力再次跑赢主流经济体。

由于我们的保护措施以及我们商业和中央银行业务的主要差异,本地和外国的投机买家不应期望价格会上涨至无法承受的价值。

特别一提的是,菲律宾各商业银行的保守政策,让外国买家很难以较低的利率贷款,从而用菲律宾的贷款,操作菲律宾的房市。疫情之后,较低的贷款价值比(LTV)、没有过多房地产开发贷款的房市,更容易重现生机 。

我们完全预计,随着疫情退散,企业经营活跃、收入反弹、就业和利润恢复增长,经济将恢复到大流行前的经济常态,即增长超过通胀。

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这种经济旺盛,导致的需求增加,会振兴本地房产二级市场的活跃,并创造稳定温和的房产价格上涨。

还有一点也很重要,因为即使房东们面临收入减少和房租收入下降的疫情时刻,菲律宾的国土部门和税务局,却将土地的区域价值修改到更高的水平,这看似难以理解,但这只有在企业达到其收入水平并负担得起租金时才会发生,这就是为什么需要继续重新开放经济的原因。

在大流行期间,房东通过降低租金价格为支持企业尽了自己的一份力量,希望这种做法将随着旅游业和企业活动的回归而结束。

随着全球经济走强,我们可以再次期待海外菲劳的汇款源源不断,这会刺激消费支出,从而保护企业的收入水平和财产价值。

对于寻求菲律宾房产投资机会的外国投资者来说,高层共管公寓仍然是首选,因为它拥有合法的外国人所有权,靠近市区商业中心和主要干线,从而导致更稳健的入住率和租金。

我们预计公寓市场会反弹,而且肯定会租金上涨。

在经历了大流行之后,菲律宾人从噩梦中醒来,一边开始重新工作,另一边将继续为他们的家庭寻找成长的家园。

此外,在疫情期间,努力工作的微型、中小型企业 (MSME) 和大型企业,在受ECQ社区管制限制的情况下,一直通过虚拟远程办公,和骨干力量分批倒班等方式,尽最大努力保护其业务,同时尽其所能支持其客户。

这种情况,在疫情之后并不会立即结束,所以商住之间的界限将会越来越模糊,同时由于越来越多的商业行为转型到网络+线下配送完成,所以无论是购房者和租客,对于房屋单元的地段,配套,交通便利性,将会提出较疫情前更高的要求,这也是疫情后提供给各位开发商的新机会。

鉴于这些因素,在疫情得到控制后,菲律宾应进一步开放经济,房产企业满负荷回复运作,保护其价值链和资本积累,以恢复长期稳定增长的上升曲线。

我们对这种情况充满信心,因此对本地和国际房地产投资者的忠告是:尽管菲律宾房地产市场的行情启动,可能落后于发达国家,但预计未来,菲律宾的房地产市场,长线看涨。

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