外国人在菲律宾购买房(地)产的三种可行性分析

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外国人在菲律宾购买房(地)产的三种可行性分析
菲律宾华人网 • 2022-02-24 21:38 • 菲律宾 • 阅读 1133
外国人在菲律宾购买房(地)产的三种可行性分析

随着全球货币大放水,世界范围内的住房价格,特别是年轻人聚集的大都市,房产价格不断攀升,在这种情况下,每天咨询过来的有关菲律宾土地/房产投资购买的新读者越来越多,由于这些问题超过八成都是雷同的,因此在这里简单归下类,分批分类统一回复如下,今天是第一篇。

外国人在菲律宾购买房产的正确姿势

When in Rome, do as the Romans do——这是来菲第一个月,一位老侨的衷心劝告,言下之意,到了马尼拉,请忘掉过去国内处理事情的哪一套原则,这里是另一片国土,有这里的法律族群特性,也有符合这个社会的运转规则。

因此,以下讨论的外国人在菲购买持有房(地)产的方式,都是基于资料合法,全过程合法的基础之上,加以分析探讨。

外国人在菲律宾购买房(地)产的三种可行性分析

首先,身为外国人,在菲律宾购置不动产前,必须先了解本国的房地产相关规范,方能掌握投资边际,进退有余。

在菲律宾无论是购买House(也就是带土地的别墅)或是Condo(多层公寓),或有任何其他的称呼,最重要的区别是购买的不动产—— “是否含有土地”,如果有,则必须遵守菲律宾不动产的四六法则(即为保护本国人民权益,不动产外国人最多只能拥有该项目的四成)。

以下介绍在菲律宾购买房产的几种方式:

直接以外国人的身份购买

外国人可以合法地拥有房屋和其他类型的建筑物,但外国人被禁止拥有土地。

解读:在任何情况下,外国人都是被禁止拥有土地的,即使是很小一部分的土地持分。如果坚持以外国人身份,购买的是带有土地的房产,目前有这种专门出售别墅的开发商,其土地是租赁特区或地主而来。

换句话说,这种情况下,你购买的HOUSE,地皮以上部分属于自己永久产权,然后长期租赁其坐落的土地。

潜在风险:这种房地分离的方式,特别需要注意房屋与基地所有权分离所可能衍生的法律问题,以及原始卖家和土地所有人之间的有关土地方面的合约规定等。

菲律宾关于土地租赁的法律,具体叫《投资者租赁法》,外国人可与菲律宾的土地所有者签订长期租赁协定,初始期限长达50年,并且有一次续约的选择权,可以再续约25年。,也就是说,如果是HOUSE的地皮,最多从你购买开始,75年的产权。

另外,如果购买高层共管公寓的话,同样要符合菲律宾不动产的四六法则,根据《菲律宾公寓法》规定,外国人可以拥有公寓,只要大楼内60%的单位是归菲律宾人所有。

事实上,在马尼拉,有不少中小开发商,为了缓解销售压力,找华人中介公司包盘销售,导致不少公寓大楼,早已销售超过60%的单位给外国公民,因此在购买此类转售的房产时,需要留意大楼销售是否符合四六开的现状。

2. 注册菲律宾公司,以公司名义购买

说到注册公司,那是属于另一个可以展开讨论的话题,在这里各位投资客只需知道,如果菲律宾公民拥有公司60%或更多的股份,这间本地公司将被视为 “菲籍公司”(四六法则的第二个特征),菲籍公司可以在菲律宾拥有土地100%的所有权。

这种购买方式,对于华人来说,同样利弊皆有。

透过成立公司来购买菲律宾房产,最大的优点是可以在缴纳税费时扣除大量的成本费用。

这些费用包括:

(1)购买过程产生的相关费

(2)在房产持有期间产生的费用(例如:房屋修缮费、抵押贷款利息、保险费、室内装修费及工程款等)

(3)房产被归类为在正常业务过程中所使用的普通资产,折旧可以作为税基计算时的扣除额

(4)房产出售时产生的销售费用(例如:广告费)。

值得关注的是,如果以个人名义持有房产,则以上费用项目皆不能扣除。

公司如有菲籍人士持股,股份代持的风险是必须考虑的一项重要因素。

除了前两种方式外,最近,还有一种现在悄然流传的结婚买房的方法,事实上,这种方式对于外国人来说,同样存在若干风险因素。

3. 以菲律宾配偶的名义购买

如果与菲律宾公民结婚,可以以配偶的名义购买房产。

需要提醒的是,虽然您的姓名不会列入所有权人内,实际出资人只会被包含在购买房产的DOAS契约/合同中。但这个方式的代价很高昂。

因为菲律宾不允许离婚,菲律宾的天主教会势力非常强大,强大到世俗政府的离婚法律起草,举步维艰,当人有离婚的想法时,老一辈人便会搬出圣经名言“神所组合的,人无法分开。”

外国人在菲律宾购买房(地)产的三种可行性分析

除了需要受到婚姻的束缚外(菲律宾法律深受天主教义影响,没有 “离婚” 这个词,想要脱离婚姻关系,一般方式是委请律师及医师出具证明精神状况,或证明当初结婚是受到恐吓胁迫,或证明自己不能人道等方式,使婚姻无效,也就是婚姻自始不存在,这种找律师的的费用,是穷人无法承担的)。

而且,更为糟心的是,即使你请了很牛的律师,让法庭采信了你的婚姻无效的事实证据,ANYWAY,即便如此,分居后或者您的菲律宾伴侣去世后,土地仍然不能转让给外籍配偶,因为外国人仍然被禁止拥有土地。

但会有合理的时间去出售房产并收取收益。否则,房产将被您菲籍配偶的菲律宾籍亲属继承。

因为,在菲律宾,外国人不允许拥有土地。

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